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부동산시장 장기불황, '임대사업' 뜨나

날짜: 08-07-11 09:24

부동산 전문가들은 하반기 유망한 부동산 투자처로 주택임대업을 꼽았다.

부동산경기가 장기 침체로 접어든 현 상황에서 안정적인 임대수입을 얻을 수 있고 보유세, 양도세 등 세금 고민을 덜 수 있기 때문이다. 거기에 개발호재가 겹쳐지면 시세 차익까지 덤으로 얻을 수 있다는 의견이다.

하지만 임대사업이라고 해서 모두 잘 되는 것은 아니다. 임대수요자를 확보하기 위해서는 목표를 분명히 해야 한다. 임대 종류와 타깃을 결정한 뒤 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "주택임대사업은 요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기 어려운 상황에서 높은 투자수익을 올릴 수 있을 뿐 아니라 개발 호재가 있는 지역은 시세차익도 기대할 수 있어 틈새상품으로 떠오른다"고 말했다.

◇ 오피스텔 및 원룸
대표적 임대상품인 오피스텔과 원룸은 지역 선택이 중요하다. 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 주요 수요층이어서 오피스텔은 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽, 원룸은 대학가 주변이 무난하다.

선릉역 일대 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전했으나 삼성타운 입주로 적체돼 있던 물량이 소진되는 등 옛 명성을 되찾고 있다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.

연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 현재 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘치면 투자가치는 떨어지는 점을 염두에 둬야 한다.

도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교한다. 대개 132㎡(40평형)의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 균형을 맞춘다. 전용면적 비율은 오피스텔이 50% 선이며 아파트는 70~80%이다.

◇ 아파트
아파트 임대사업은 수요층이 두터워 공실에 따른 위험도는 적은 편이다.

오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들이 많이 찾는다. 다가구 주택에 비해 주차 공간이 넉넉한 것도 장점이다.

주거 환경 교통 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택한다. 역세권이면 좋으나 그렇지 않다면 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다. 나홀로 아파트는 대
개 시세 차익은 물론 세입자를 구하기 어렵다.

매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세수요자가 많고, 월세수요자는 한정돼 있다.

매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다. 서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다.

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